담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 조건 충족시키는 최대대출 가능금액 구하기(feat. DTI와 DSR 비교하기)

1. LTV(Loan-To-Value ratio, 담보인정비율)

 흔히 LTV로 일컫는 담보인정비율, 대부비율(Loan-To-Value ratio 또는 저당 비율)은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 부동산 가치에 비해서 얼마만큼의 부채잔금이 있어야 대출이 가능한지를 판단하게끔 기준이 되는 지표이다. 이 LTV가 높아지면, 즉 부동산가치에 비해 융자액이 차지하는 비율이 높아지면, 채무불이행이 발생하면 대출자의 원금회수가 곤란해지게 되기 때문에 대출을 해주는 금융기관의 입장에서는 큰 위험이라고 할 수 있다. 따라서, 은행과 같은 저당대출기관 등은 부동산 가치의 일정 비율 이상 융자액이 차지하지 않도록 그 한도를 두고 있다. 

2. DTI(Dept To Income, 총부채상환비율)

 DTI, 소득대비 부채비율이란 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 '이자' 상환액의 합을 연 소득으로 나눈 비율이다. 대출 상환능력을 심사하는 기준으로 벌어들이는 소득 수준에 비해 연간 부채 상환액이 어느 정도 되는지에 대한 비율을 심사하여 일정 비율 이상이 되지 않도록 대출 승인 기준을 두고 있다.

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 자, 그럼 이제 실제 사례를 다뤄보도록 하자. 주택담보대출을 희망하는 로일남이 소유하고 있는 주택의 시장가치가 4억원이고, 로일남의 연 소득이 6,000만원일 때, 계산의 편의를 위해 다른 부채는 없는 걸로 하고, 다음의 주어진 조건에 맞는 최대 대출 가능 금액은 어떻게 될까?

* 조건 ▶ 연간저당상수 : 0.1 ▶ 대출승인기준   ① 담보인정비율(LTV) : 시장가치 기준 70%  ② 총부채상환비율(DTI) : 50% ※ 상기 대출승인 기준 모두 충족해야 함.

1) 담보인정비율(LTV) 70%를 적용한 4억짜리 시장가치를 가진 주택의 대출 가능 금액은 4억*70%인 2억8천만원이다. 

2) 총부채 상환비율은 연간 부채상환액/연간 소득액으로 나눈 값이다.

즉, 50%=부채상환액/6,000만원으로, 연간부채상환액 = 3,000만원이 된다. 이 말인 즉슨, 내 소득 6천만원 중 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 '이자'상환액의 합이 3천만원으로 제한 된다는 말이다. 내가 대출을 하는데, 연간 갚아나가야 할 금액이 3천만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한한다는 말인데, 그럼 연간 3천만원의 부채상환액의 규모가 될 부채서비스금액은 얼마일까? 그건 위 조건의 '연간 저당상수'를 활용하면 된다. 

 부채서비스액(매년 갚아나가야할 돈)/저당상수=저당대부액(총 대출할 금액)이므로,

저당대부액은 3,000만원/0.1=3억원이 된다. 

3) LTV와 DTI라는 두가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 하는 데 LTV 70%를 적용한 대출가능 금액인 2억 8천만원과 DTI 조건을 적용한 대출가능 금액인 3억원 중 적은 금액인 2억 8천만원이 최대 대출가능금액이 된다.

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 이렇게 주택담보대출을 희망하는 주택의 시장가치 기준, 소득액 대비 부채상환액 등의 조건등을 심사해 상환위험성을 최대한 적게 하여 대출을 해주고 있는데, 여기에 또다른 새로운 개념이 등장한다. 바로 DSR(Dept-Service Ratio)이다. DTI의 업그레이드 버전이라고 생각하면 편할 듯 하다. 소득 대비 대출 상환능력을 심사하는 지표인 DTI의 주택담보대출 이외의 금융권에서의 대출정보를 합산하여 계산하도록 한 좀 더 엄격해진 대출심사 지표이다. 주택대출 외 모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액(학자금, 자동차할부, 신용대출 등)이 연간 소득액에서 차지하는 비율을 계산하여, 소득은 그대로인 채로 부채가 커지기 때문에 대출한도가 줄어드는 효과가 있다. 금융위원회가 2016년 마련한 지표이며, DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용을 하게 된다고 한다.

DTI

DTI가 위 수식에서 분자에 주택대출 원리금 상환액에 기타 대출은 '이자' 상환액만을 고려했다면, DSR은 주택대출 원리금 상환액에 여타 다른 대출 상환액의 원금과 이자를 모두 더한 '원리금'상환액으로 상환 능력을 심사를 하기 때문에 더욱 엄격해졌다고 할 수 있다. 세부적으로 구분을 짓자면 다음과 같다.

• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 • DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

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 이상 LTV, DTI를 활용하여 대출가능한 최대 금액을 구하는 방법과, DTI에서 나아가 더욱 엄격해진 대출 심사 지표인 DSR과의 비교를 해보았다. 실제 주택담보대출을 목전에 두고, 대출이 어떠한 원리로 진행되는지를 알고싶었던 분이나, 나처럼 부동산 공부를 하고 있는 사람들 중 해당 개념에 대한 설명을 찾아 들어온 사람들에게 도움이 된 포스팅이기를 바란다. 끝.