[부동산학 개론] 부동산의 자기자본수익률 쉽게 구하는 방법

아래는 자기자본 수익률을 구하고자 하는 대상 부동산의 정보이다.

- 투자 부동산의 가격 : 4억원 - 금융기관 대출 : 2억원, 자기자본 : 2억원 - 대출조건 : 대출기간 1년, 대출이자율 연 5%, 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환 - 1년간 순영업이익 : 4천만원 - 1년간 부동산가격 상승률 : 2%

 이 경우 해당 부동산투자에 따른 자기자본 수익률이 얼마가 되는가?

 우선 1년간 순영업소득은 4천만원이며, 자기자본이 2억원, 타인자본이 2억원이며, 대출금리가 연 5%이므로 이자지급액은 1천만원이다. 또한 1년간 부동산 가격의 상승률이 2%이므로 4억원이었던 투자부동산의 가격이 4억 800만원으로 오르면서 800만원의 자본이득이 존재하게 된다. 

 공식을 대입해서 무작정 외우는 것보다, 실제로 내가 해당 투자부동산을 투자하고 있다고 생각하여 이해를 하니 이해가 조금 빠른 것 같았다. 내 돈 2억원을 갖고, 오를 것 같은 부동산에 순 영업이익률도 10%니(4억에 4천을 벌었으니..) 꽤나 높은 것 같아서 2억원을 대출로 땡겨서 과감하게 투자를 해버린 것이다. 정(+)의 레버리지 효과를 노린 현명한 부동산 투자라고 할 수 있다. 

(사실 이런 부동산은 존재하지 않을 것 같다. 4억을 갖고 10%씩 연간 순 영업이익을 낼 수 있는 데다, 이자율도 5%로 합리적이라니.. 그럼에도 가격상승률은 2%에 그치고, 뭐 시장상황과 맞지 않을 수는 있으나 내가 실물 경제를 경험해보지 못했기 때문에 이론적으로나마 상정한 것이다.)

 여튼 위의 조건으로 부동산 투자를 했을 때, 자기자본수익률을 알기 위해 우선 생각해봐야 할 게, 총 4억원짜리 부동산에서 4천만원의 수익이 났다는 거다.

 이걸 뜯어보면 다음과 같다.

 이걸 잘 보면 내 돈 2억만 투자를 하고, 2억은 남의 돈을 빌렸는데, 4천만원이라는 순 영업이익이 났다는 말이다. 그렇기 때문에 분모에 2억(부채)를 삭제한다. 만약 2억 빌린 데에 대한 이자비용만 없었으면 단순히 4천만원/2억 = 20% 수익 이라는 간단한 수식이 나오지만, 이게 그렇지는 않다. 4천만원 중에서 이자비용을 빼야 한다. 이자비용은 내가 빌린 2억에 이자율을 곱하여 산출된 금액이다. 이자율이 5%니 2억*5%하여 1천만원이라는 비용이 나온다. 이걸 빼주자.

이렇게 계산을 하면, 2억의 내돈을 투자해 4천만원의 순영업이익을 얻으면서 은행에 빌린돈 2억에 대한 이자 1천만원을 내야하니까, 총 3천만원을 번 셈이 된다. 하지만 여기서 고려해야할 부분이 한가지 더 있다. 바로 부동산가격의 상승이다.

 내돈, 남의 돈을 합쳐 4억을 주고 산 이 부동산의 가격은 1년에 2%의 가격상승을 한다고 한다. 그럼 1년 뒤의 부동산가격은 800만원 오른셈이 된다. 하여 위의 산식에, 순영업이익 4천만원 중 은행에서 빌린 돈의 이자 1천만원을 뺀 후 부동산 가격이 오른만큼을 더해준다. 말로하면 다음과 같다. 총 분자에 들어갈 값을 길게 말로하면 다음과 같다.

 "내 돈 2억을 투자해, 4천만원의 수익을 거뒀지만, 빌린돈 2억에 대한 이자 1천만원을 내고도, 부동산 값이 올라서 800만원의 이득이 생겼다."

 이렇게 이익과 비용을 다 계산한 값이 분자에 들어가고, 내가 투자한 자본에 대한 수익률이기 때문에 분모에는 2억이라는 자기자본이 들어간다. 정리하게 되면 다음과 같다.

즉,

자기자본수익률은 19%란 걸 확인할 수 있다.

내 돈 2억을 투자해서 영업이익 벌고, 이자 갚고, 땅값 올랐으니 총 3,800만원 벌은 셈이니, 2억에 3,800만원이니 19%란 거다. 이해가 좀 쉽게 되게 설명을 한지 모르겠다.

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퍼센트 나오고 분수 나오고 하면 언뜻 직관적으로 계산이 안돼서 간과하고 넘어갔던 계산문제가 갑자기 눈에 들어온 김에 기록으로 남기게 되었다. 부동산 고수의 길은 멀고도 험한 것 같다. 비교적 간단한 식을 갖고, 좀 길게 늘어뜨린 것 같다만, 혹시나 이해가 되지 않아 인터넷 검색 찬스를 쓴 나같은 부동산 초보들이 있다면 조금이나마 도움이 된 포스팅이었길 바란다. 끝.