부동산의 개념에 대해서

 * 공부한 사항들에 대해서 메모를 하는 형식으로 작성하다보니, 의식의 흐름대로 이야기할 수 있습니다. 체계적으로 정리를 하여 게시하는 것이 아닌 내 개인적 공부사항에 대한 기록인 점을 이해해 주셨으면 좋겠습니다. 

 부동산의 개념은 협의의 개념과 광의의 개념으로 나뉜다.

1. 협의

좁은 의미로는 민법상 부동산을 일컫는데, 민법 제 99조 제 1항에서 "토지 및 그 정착물은 부동산이다."라고 정의하고 있다. 

 그럼 두 가지가 부동산이란 건데, "토지"와 "그 정착물"이다. 우선 토지에 대해 생각을 해보자.

 토지란 인위적으로 구획된 일정 범위의 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 상하를 포함한다고 한다. 자연적으로 경계가 형성되지 않고, 토지는 연속적으로 이어져 있으나 인위적으로 지표에 선을 그어 구별한다. 그 범위는 민법 제 212조에서 확인할 수 있다. 민법 제212조(토지소유권의 범위)는 "토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"고 말한다. 토지의 소유권이 평면이 아니라 입체적인 범위를 갖는다는 의미이다. 또한 토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부착물에도 그 효력이 미친다고 한다. 

 뭐 돌이나 흙, 지하수 등은 토지의 구성물이라 토지와 분리해서 생각할 수 없다는 말이고, "토지의 소유권"이라는 권리가 별도로 흙이나 지하수를 지칭하지 않더라도 그 구성물에도 자연스레 미친다는 말이다. 하지만 예외적으로 "미채굴의 광물"은 광업권과 조광권의 객체로서 토지소유권이 미치지 않는다고 한다. 하천도 마찬가지, 국유라 사적인 소유권이 미치는 영역이 아니다.

 위는 토지에 대한 설명이며, "그 정착물"은 쉽게 말해 토지에 붙어서 쉽게 떼어낼 수 없는 것들을 말한다. 건물이나, 수목, 교량, 돌담, 송전탑 등을 예로 들 수 있다. 하지만 판잣집이나 가식의 수목, 쉽게 이동 가능한 기계 등은 토지의 정착물로서 부동산으로 분류하지 않고, 동산으로 분류한다.

 이 정착물들 중 토지와 별개로 거래할 수 있는 토지로부터 독립된 정착물로는 건물, 명인방법에 의한 수목의 집단, 입목등기된 입목, 타인 토지에 경작한 농작물 등이 있고, 토지에 종속되어 토지와 분리할 수 없이 토지와 함께 거래되며, 토지의 구성부분을 이루고, 토지소유지의 소유권이 인정되는 정착물로는 돌담이나, 교량, 축대, 도로, 제방, 매년 경작을 요하지 않는 다년생 식물 등이 있다. 

 

2. 광의

 광의의 부동산은 위에 설명해놓은 협의의 부동산 + 부동산이라고 의제한 의제부동산(준부동산)을 합한 개념이다. 의제부동산으로는 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 자동차, 항공기, 건설기계 등이 있다.